Microaula em Método CELULA • Prévia Aberta

<p>Regime jurídico da transferência da posse na vigência contratual e a proteção do locatário na alienação do imóvel locado. Disseca a Sublocação, a Cessão da Locação e o Empréstimo do Imóvel sob o Artigo 13 da Lei nº 8.245/1991: a regra geral imperativa de dependência do consentimento prévio e expressamente emitido por escrito pelo locador; a vedação da presunção de consentimento tácito ou mera tolerância pelo recebimento de alugueres; e os efeitos drásticos da sublocação não consentida (infração contratual gravíssima que autoriza a rescisão imediata e o despejo). Analisa a Sublocação Legítima e Consentida: a relação acessória entre o contrato-base e o subcontrato; o teto remuneratório legal do Artigo 21 (o aluguel da sublocação não pode exceder o valor do aluguel principal, ou o dobro em se tratando de habitação multifamiliar / sublocações fracionadas); e a responsabilidade subsidiária do sublocatário perante o locador pelos débitos do locatário (Art. 14). Aprofunda o Direito de Preferência do Locatário na Aquisição do Imóvel (Arts. 27 a 34 da Lei do Inquilinato): fundamento protetivo da estabilidade do lar ou do estabelecimento empresarial; a obrigação legal do proprietário de notificar o inquilino de sua intenção de alienar o bem, outorgando-lhe preferência em igualdade de condições com terceiros (mesmo preço, condições de pagamento, prazos e incidência de gravames reais). Examina os requisitos formais e temporais da notificação de preferência: comunicação judicial ou extrajudicial inequívoca com cópia da proposta formal de terceiro; o prazo decadencial estrito de 30 dias para manifestação inequívoca de aceitação integral pelo inquilino (Art. 28); e a irretratabilidade da proposta aceita, cuja desistência injustificada pelo locador gera obrigação de indenizar perdas e danos. Modela as tutelas jurisdicionais cabíveis em caso de violação ao direito de preferência (quando o locador vende o imóvel a terceiro sem notificar o inquilino ou em condições mais vantajosas que as informadas): 1) A Ação de Indenização por Perdas e Danos (comprovação da capacidade financeira do locatário para aquisição e dos prejuízos materiais sofridos); e 2) A Ação de Adjudicação Compulsória do Imóvel (Artigo 33): prazo decadencial impreterível de 6 meses a contar do registro da escritura de compra e venda no Registro de Imóveis competente; depósito judicial integral do preço e demais despesas de transferência imobiliária (ITBI, emolumentos cartorários); e o requisito formal indispensável da averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas à margem da matrícula imobiliária com antecedência mínima de 30 dias da alienação.</p>

Regime jurídico da transferência da posse na vigência contratual e a proteção do locatário na alienação do imóvel locado. Disseca a Sublocação, a Cessão da Locação e o Empréstimo do Imóvel sob o Artigo 13 da Lei nº 8.245/1991: a regra geral imperativa de dependência do consentimento prévio e expressamente emitido por escrito pelo locador; a vedação da presunção de consentimento tácito ou mera tolerância pelo recebimento de alugueres; e os efeitos drásticos da sublocação não consentida (infração contratual gravíssima que autoriza a rescisão imediata e o despejo). Analisa a Sublocação Legítima e Consentida: a relação acessória entre o contrato-base e o subcontrato; o teto remuneratório legal do Artigo 21 (o aluguel da sublocação não pode exceder o valor do aluguel principal, ou o dobro em se tratando de habitação multifamiliar / sublocações fracionadas); e a responsabilidade subsidiária do sublocatário perante o locador pelos débitos do locatário (Art. 14). Aprofunda o Direito de Pref...